Kiraya Ne Kadar Zam Yapılabilir?

Kiracılar ile kiraya verenlerin her kira döneminde yaşadığı önemli sorunlardan biri de kiraya ne kadar zam yapılabileceğidir. Kiraya verenler her yıl istediği şekilde zam yapabileceğini düşünerek ve ödememesi halinde tahliye ettireceğinden bahisle kiracıları zor durumda bırakabilmektedirler. Genellikle de bu durumun hukuki yansıması kiraya ilişkin icra takibi ile ortaya çıkmaktadır. Kiracılar, bu türden icra takiplerine karşı ne yapılması gerektiğini bilmediğinden veya gerekli süreler geçirildiğinden zor durumlarla karşı karşıya kalınabilmektedir.

Öncelikle kiraya ne kadar zam yapılabileceği Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenleme 2020 yılı itibariyle işyerleri için de geçerli durumdadır.

"MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."

Madde hükmünde yer aldığı üzere kira bedeli en çok, oniki aylık ortalama TÜFE oranını aşmamak üzere arttırılabilir. Örnek vermek gerekirse 1000-TL kirası olan bir evin, kira artış döneminde TÜFE oranının %15 olması halinde, en fazla 1150-TL kira bedeli belirlenebilir. Bunun üzerinde belirlenmek istenen kira bedelleri geçersizdir. Kiraya veren eğer 1500-TL kira istediğini belirterek icra takibi yapması halinde 1150-TL kira ödeyen kiracının tahliyesine karar verilemeyecektir. Ancak, kiracının bu tür bir icra takibi ile karşı karşıya kalması halinde 7 günlük itiraz süresini kaçırmaması gerekir. Yine örnekten gitmek gerekirse kiracı kiralarını 1150-TL yapması gerekirken 1000-TL şeklinde ödemesi nedeniyle aradaki fark kiraları nedeniyle icra takibine maruz kalması halinde ise aradaki fark kira bedelleri ile icra masraflarını 30 gün içinde ödemesi halinde yine tahliye edilmesi mümkün olmayacaktır.

Bunun yanında, kira sözleşmesinde artışın her yıl TÜFE oranında yapılacağı belirtilmekle birlikte, kiracı aynı şekilde kira bedelini arttırmaksızın kira ödemesi halinde kira artışı yapılmayacağı şekilde bir anlaşma yapıldığı kabul edilmiş olur mu? Ne yazık ki bu sorunun cevabı hayır olacaktır. Zira, bu türden bir anlaşmanın yazılı yapılmaması halinde ispatı zorlaşacağından ve mevcut olan yazılı kira sözleşmesine göre de artış yapılması gerektiği belirtildiğinden daha sonraki aylarda fark kira bedelleri talep edilebilmektedir. Bu nedenle bu tür anlaşmaların tümünün yazılı yapılmasında fayda olacaktır.

2020 yılı öncesindeki işyeri kiralarında sözleşmeye göre artış yapılmaktayken, 2020 Temmuz ayı itibariyle işyerleri için de Kanunda yazılı TÜFE oranında artış azami olarak belirlenmiştir.

Kanunda yazılı artış oranının uygulanması da zorunlu değildir. Bu oran üst sınırı belirlemiş olup, bunun dışında daha az orandaki anlaşmalar geçerli olacaktır. Ancak, yukarıda da belirtildiği gibi bu anlaşmaların yazılı yapılması ileride doğacak hukuki uyuşmazlıkları azaltacaktır.

Sonuç olarak, kiraya verenler istediği kadar zam yapmak istese de TÜFE oranında artış yapan kiracının sırf bu nedenle tahliyesi mümkün değildir. Bu nedenle bu tür kira artışı nedeniyle karşı karşıya kalınan icra takiplerinde derhal bir avukata danışmaları, itiraz ve ödeme sürelerinin geçirilmemesine dikkat edilmesi yararlı olacaktır.

Kiraya Ne Kadar Zam Yapılabilir?