Türk Borçlar Kanununda düzenlenen kira ilişkisine ilişkin kiraya verenlerin kira sözleşmesini sona erdirme şekillerinden biri olan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye kavramı nedir, şartları nelerdir, bu yazımızda inceleyeceğiz.
Türk Borçlar Kanununa göre ev ve işyeri kiralarında kiracı sözleşme süresinin bitim süresinden 15 gün öncesinde yazılı bildirim yaparak kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Kiraya veren için ise böyle bir hak tanınmamış olup, kira ilişkisinin 10 yıl sürmesi halinde yeni getirilen değişiklikle bu hakkı elde edebilmektedir. Tabi ki burada bahsedilen herhangi bir sebep olmaksızın sözleşmenin feshine yönelik durumdur. Bunun dışında hem kiracı hem de kiraya veren için belirli nedenlere dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktadır. Bu yazımızda kiraya veren yönünden verilen hakları kısaca sıralayıp, özellikle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yoluna değineceğiz.
Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Türk Borçlar Kanunu 352. maddesine göre; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Kanunda bahsi geçen iki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin şartları şöyledir:
1- Kira ilişkisinin bulunması
Kira ilişkisinin gösterilmesi ve ihtarların haklı olduğunun ispatı açısından yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması veya sözlü olduğu hallerde ispatlanabilir delillerin bulunması açılacak dava açısından önem arz etmektedir.
2- Kiracının bir kira dönemi içinde iki kez kira bedelini ödememesi ve iki ayrı ihtar çekilmesi
Kiracının bir kira dönemi içinde şeklinde kastedilen husus örneğin 12 aylık zaman diliminde kiracı, bu 12 aylık kiralardan herhangi ikisini ödememesi ve bu nedenle kendisine ihtar çekilmesi halinde tahliye davası açılmasına sebep olabilir. Yine bu ihtarların her ikisinin de haklı olması gerekmektedir. İhtarlardan birinin haksız olması halinde tahliye hakkı bulunmamaktadır.
3- Kira süresinin bitiminden ve kira yıl bitiminden bir ay içinde dava açılması(veya ihtar ile dava süresinin bir yıl uzatılması ile süresinde dava açılması)
Kanun koyucu burada kiraya verene kısıtlı bir süre tanımıştır. Bunun nedeni kiracının sürekli olarak tahliye davası ile karşı karşıya kalma durumunu engellemektir. Kiraya veren tahliye davası hakkını kazandığında belirlenen süre içinde dava açması gerekmektedir. Dava sonucunda tahliye kararı verilmesi halinde kiracının tahliye etmesi ve o güne kadarki kira bedellerini de eksiksiz ödemelidir.
Kiraya verene verilen bir aylık dava süresinin, TBK 353. madde gereğince yazılı ihtar çekilmesi halinde bir kira yılı için uzayacağı belirtilmiştir.
Sonuç olarak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye prosedürü hukuki bir süreç içermekte olup, kiracı ve kiraya verenlerin bu prosedürleri dikkatli yerine getirmeleri, aksi takdirde hak kayıplarına uğranabileceği görülmektedir.
Comments