08/06/2022 tarihinde Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde ile getirilen yüzde yirmi beş artış sınırı ile birlikte kira uyuşmazlıklarında ciddi oranda bir artış meydana gelmiştir. Bu uyuşmazlıklarda kiracılar artış sınırına göre artışlar yapmakla birlikte, kiraya verenler artışa uymamak veya yükselen kira bedelleri nedeniyle tahliyeye yönelik işlemlere yönelmektedir. Tarafımıza da yoğun şekilde başvurular olması nedeniyle genel hatlarıyla mevcut kira ilişkilerinde en çok karşılaşılan sorunlarla birlikte bu sorunların kısa cevaplarına yer vermeye çalışacağız.
Kira hukukuna ilişkin düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu 299 ila 379. maddeleri arasında yer almıştır. Bu düzenlemeler içinde en çok karşılaşılan sorunlar ise konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kiralar olup, 339. madde ve devamında bu konu özel olarak düzenleme alanı bulmuştur.
Kira sözleşmeleri bir özel hukuk sözleşmesi olup sözleşme serbestiyeti bulunmakla birlikte, Kanun koyucu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümlere yer vermiştir. Bunlardan ilki kira bedelinin artışına ilişkin düzenlemedir:
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Kira sözleşmesinde yukarıda belirtilen orandan fazla belirlenen artış oranları geçersizdir. Diğer bir ifadeyle kiraya verenlerin kirayı bu oranlardan fazla arttırması mümkün değildir.
08/06/2022 tarihinde getirilen düzenlemeye göre ise Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu anlamda bu süreler içinde yenilenen sözleşmelerde kira artış oranı en fazla yüzde yirmi beş şeklinde uygulanabilmektedir. Kiraya verenlerin bu oran üzerinde talepte bulunmaları Kanunun açık hükmüne aykırıdır. (Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde istisnai durumlar mevcuttur.)
Kiraya verenler mevcut düzenleme nedeniyle kiracılardan emsal kiralara göre düşük kiralar alması nedeniyle sözleşmeyi sona erdirmeye yönelik işlemlere yönelmektedir. Ne var ki, Kanun koyucu kiraya verenler yönünden sözleşmenin sona erdirme şekillerini de sınırlandırarak yine kiracıyı koruyan düzenlemelere yer vermiştir.
Kiraya veren tarafından sözleşmenin sona erdirilmesi aşağıdaki çeşitli şekillerde meydana gelebilmektedir:,
1- Fesih yoluyla: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
2- Dava yoluyla:
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar: Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b. Yeni malikin gereksinimi: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
c. Tahliye taahhüdünde bulunulmuşsa: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
d. Kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle iki ihtar: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
e. Kiracının oturmaya elverişli konutu bulunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Yukarıda belirtilen durumlar haricinde kiraya verenlerin kira sözleşmesini sona erdirmesi mümkün değildir. Bunun yanında, yukarıda yer verilen her yol için ayrı usuli işlemler mevcut olmakla birlikte, iddianın da gerçekçi olması ve ispatı gerekmektedir.
Kiraya verenler yönünden kira sözleşmesi sona erdirmeksizin kira bedelinin arttırılmasına ilişkin de davalar açılabilmektedir. Bunlar da iki şekilde karşımıza çıkar:
1- Kira tespit davası: Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
2- Kiranın uyarlanması: Kira hukukunda ayrıca düzenlenmemiş se de Borçlar Kanununun 138. maddesi uyarınca Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
Bahsedilen kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin davalar da ayrı ayrı şart ve usullere tabidir. Bu yazıda genel hatlarıyla kira uyuşmazlıklarında karşılaşılan fesih ve kira artışına dair düzenlemelere genel kapsamda yer verilmiş olup, hem kiracı hem de kiraya verenlerin karşılaştıkları uyuşmazlıklarda bir avukata danışmasında fayda olacaktır.
Son olarak ise, kira uyuşmazlıkları tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği uyuşmazlıklar olup, arabuluculuğa elverişlidir. Ülkemizde son dönemlerde özellikle arabuluculuğun teşvik edilmesi, pek çok dava öncesi zorunlu arabuluculuk müessesinin getirilmesi karşısında, kira uyuşmazlıklarına ilişkin dava yoğunluğu da gözetildiğinde tarafların arabuluculuk faaliyeti çerçevesinde de istedikleri şekilde görüşmeler gerçekleştirip bu konularda anlaşabileceğini, anlaşılan hususlarda dava açılamadığını göz önünde bulundurarak, bu konuda arabuluculara başvurabileceklerini hatırlatmak isteriz.
Kira Uyuşmazlıkları (Kira Artışı-Tahliye)