Tahliye, Borçlar Kanununda yer alan kira ilişkisinin çeşitli sebeplerle sona ermesi nedeniyle kiralananın kiraya verene geri teslim edilmesi olup, tahliye davası da kiraya verilenin geri alınmasına ilişkin bir dava türüdür. Özellikle Ankara, İstanbul ve İzmir gibi nüfus yoğunluğunun fazla olduğu şehirlerde kira ilişkisinin fazlalığı nedeniyle tahliye davası yoluna yoğun olarak başvurulması gerekebilmektedir.
Öncelikle kira sözleşmesinin kanuni tanımı şöyledir: kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Bu yazıda tahliye davasında en çok karşılaşılan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi ve tahliye davasından bahsedeceğiz.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi ve tahliye istenmesinin en önemli sebebi kira bedellerinin süresinde ve tam olarak ödenmemesidir. Kiraya verenler, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle hem kira geliri alamamakta hem de kiralayan doğrudan tahliye edilemediği için yeniden kiraya vermesi de mümkün olmamaktadır.
Peki kira ödemeyen kiracıya karşı ne yapılabilir?
Kanuni olarak kiraya verenlerin, kiralananı geri alınması için üç farklı yol mevcuttur:
1- Tahliye taahhütnamesi ile tahliye
2- Temerrüt nedeniyle İcra Hukuk Mahkemesi kararı ile tahliye
3- Bir kira döneminde iki kez temerrüt nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile tahliye
Bu yollar tahliye sonucunun alınmasına ilişkin olup, kira bedellerinin alınması için ayrıca icra ve dava açma hakkı da mevcuttur. Kira ilişkisi devam ederken de tahliye talebi olmaksızın icra ve dava yoluna başvurulabilmektedir.
1- Tahliye Taahhütnamesi İle Tahliye Yolu Nedir?
Tahliye taahhütnamesi kiracının kiralananı belirli bir tarihte kiraya verene teslim edeceğini taahhüt ettiği adi yazılı belgedir.
Türk Borçlar Kanunu madde 352/1’e göre; Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözlemesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Tahliye taahhütnamesi yazılı şekilde olması gerekli olup, gerekli şartların tam olarak sağlandığı bir taahhütnameye dayanılarak kiraya veren doğrudan icra takibi yolu ile kiralananın tahliyesini talep edebilir.
2- Temerrüt nedeniyle İcra Hukuk Mahkemesi kararı ile tahliye
Kiracının bir kira bedelini ödememesi halinde kira sözleşmesi ile birlikte kira sözleşmelerine ilişkin icra takibine başvurulabilmektedir. Bu halde kiracıya 30 günlük bir ödeme süresi verilmekte olup, 30 gün içerisinde kira borcunun ödenmemesi halinde İcra Hukuk Mahkemesine başvurularak tahliye davası açılabilecektir. Kira borcunun 30 gün içinde ödenmesi halinde ise tahliye davasına başvurulamaz.
3- Bir kira döneminde iki kez temerrüt nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile tahliye
Kiracı bir kira döneminde iki kez kira bedelini ödememesi nedeniyle icra veya ihtar yoluna başvurulmuş olması halinde, kira borcu bulunmamasına rağmen Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak sözleşmenin feshi ile tahliye davasına başvurulabilmektedir.
Burada 2. başlıktan en önemli fark, kiracının kira bedellerini ödemekle birlikte iki kez ihtarla geciktirmesi karşısında kiraya verenin tahliye isteyebilmesidir.
Kira borcu ödenmediğinde ihtarname göndermek mi, icra takibi yapmak mı sorusunun cevabını da diğer yazımızdan inceleyebilirsiniz. (Bkz.)
Kiraya verenlerin kiralarını tahsil edememesi nedeniyle bahsi geçen yollar dışında başka bir mercii tarafından kiracıyı tahliye ettirmesine olanak bulunmamakta olup, aynı zamanda kiracılar yönünden de hukuka aykırı başka şekillerde kiraya verenin tahliye ettirebilmesi mümkün değildir.
Sonuç olarak hem kiraya verenler, hem de kiracıların kira sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlıklarda konusunda uzman bir avukata danışmasında fayda olacaktır.
Tahliye Davası