Türk Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici 1 ve Geçici 2 maddeleri uyarınca 08.06.2022 – 01.07.2023 ve 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline %25 artış sınırı getirilmiştir. Ne var ki, bazı kiraya verenler kiracılarından baskı veya tahliye tehdidiyle %25'ten fazla kiralar tahsil etmiş ve etmeye devam etmektedirler. Bu yazımızda %25 sınırından fazla ödenen kira bedellerinin geri alınmasına değineceğiz.
Öncelikle yukarıda yer verilen Borçlar Kanununa eklenen geçici 1 ve geçici 2. maddelere aynen yer verelim:
GEÇİCİ MADDE 1- (Ek:8/6/2022-7409/4 md.)
Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.
GEÇİCİ MADDE 2- (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.)
Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.
Madde hükümlerinde açıkça belirtildiği üzere mevcut devam eden kira sözleşmelerinde %25'ten fazla kira artışı yapılacağına dair her tür sözleşme geçersiz sayılmıştır.
Geçersizlik, bir diğer ifadeyle hükümsüzlük Türk Borçlar Kanunu 27. maddesinde açıklanmıştır.
"Kesin hükümsüzlük
MADDE 27- Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür."
Bir hukuki işlemin kesin hükümsüzlüğü, kurucu unsurların varlığına rağmen, hukuki işlemin hiçbir hüküm ifade etmeyerek, ölü doğmuş olmasıdır. Kesin hükümsüz olan hukuki işlem, başlangıçtan itibaren geçersiz olup, hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. bu durum, işlemin kurucu unsurlarının gerçekleşmesinin üzerinden belirli bir süre geçmesi ile de ortadan kalkmaz. (Türk Özel Hukuk Cilt 1 Temel Kavramlar ve Medeni Kanunun Başlangıç Hükümleri, Prof.Dr. Mustafa Dural - Doç.Dr.Suat SARI,syf.179)
Bu anlamda, söz konusu madde hükümleri uyarınca %25'ten fazla kira ödenmesine dair sözlü veya yazılı, açık veya örtülü tüm anlaşmalar geçersiz / hükümsüzdür. Nitekim, TBK 27. maddesi uyarınca da Kanunun açıkça emredici bir hükmüne de aykırılık mevcut olmaktadır.
Peki, kiracı mecbur kalarak %25'ten fazla artış yaparak kiralarını ödemişse ne olacaktır?
Bu konuda Yargıtay'ın genel olarak geçersiz sözleşmeye dayanan kararlarında da yer aldığı üzere, geçersiz sözleşme nedeniyle, kiracı sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde fazla ödediği kira paralarını geri isteyebilecektir. Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalmasıdır. Gerçekten de, mevcut durumda kiraya verenler haklı bir sebep olmaksızın mal varlıklarında artış olmaktadır.
Burada, her ne kadar kiraya verenler kiraların olağanüstü arttığı, mevcut kiracılarının çok düşük bedellerle oturduğundan bahisle itirazlarda bulunsa da, Kanuna eklenen geçici maddeler de zaten tam da bu nedene dayalı olarak daha zayıf durumdaki kiracının korunması amaçlanmaktadır.
Kiracının ödemelerde bir ihtirazi kayıt koyması şart mıdır?
Yukarıda ifade edildiği üzere, geçersiz bir sözleşmeye dayalı yapılan ödemelere bir ihtirazi kayıt şartı koymak zorunlu değildir. Zira, ihtirazi kayıt koyulmadan yapılan ödemeler bir geçerlilik oluşturmamaktadır.
Sonuç olarak, %25'ten fazla kira artışı yapılarak devam eden ödemelerde kiraya verenlere bu bedelleri kiracılarına iade etmelerini tavsiye ediyor; kiracılar yönünden ise fazla ödedikleri tutarların geri alınması için bir avukata danışmasını tavsiye ediyoruz. Nitekim, Yargıtay'ın daha önce vermiş olduğu benzer konulu kararlar da bu yönde olup, mevcut %25 artış sınırına ilişkin uyuşmazlıklarda verilecek kararların da aynı doğrultuda olması beklenmektedir.
%25 Kira Artış Sınırından Fazla Ödenen Kiraların Geri Alınması