Kat mülkiyeti hukuka tabi yapılarda yöneticinin seçimi konusunda tereddütler yaşanmakta ve yapılan toplantılar veya alınan kararlar iptal edilebilmektedir. Diğer yandan sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici atanması da zorunludur. Bu anlamda genel anlamda apartman yöneticisinin nasıl seçilmesi gerektiğini ve yöneticinin görev ve sorumluluklarına değineceğiz.
Öncelikle yönetici seçimi kat malikleri kurulu tarafından yapılır. Kat malikleri kurulu ise olağan veya olağanüstü toplantılarda toplanır.
Olağan toplantı
Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Olağanüstü toplantı
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
Öncelikle yönetici, olağan veya olağanüstü toplantılarla kat malikleri kurulunca seçilir. Bu toplantıların geçerli olması için tüm kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya mektup gönderilmesi gerekir. Her kat malikinin adresini yönetimi bildirmesi zorunlu olup, adresi bilinmeyenlere ilişkin yapılacak çağrılar gayrimenkulde oturana yapılır ve binaya asılacak da bir çağrı kağıdı ile kat malikine yapılmış sayılır. Olağan üstü toplantılarda 15 gün öncesinde çağrı yapılması gerekmekte ve ilk toplantıda çoğunluk sağlanamadığı takdirde ikinci toplantının da hangi sürede ve nerede yapılacağı yazılmalıdır.
Bu şekilde yapılan çağrılar ile birlikte kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı , en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 34. maddesi uyarınca "Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır." Yani, örneğin 30 bağımsız bölümü olan bir apartmanda her bağımsız bölüm farklı bir kişiye ait olduğu kabul edildiğinde yöneticinin seçilmesi için 16 bağımsız bölüm sahibinin oyu gereklidir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir.
Yukarıda izah edildiği üzere, apartman veya sitelerde yönetici seçimi çoğunlukla usule uygun yapılmamaktadır. Bu şekilde usule aykırı yapılan seçimlerin ve kararların öğrenme tarihinden itibaren 1 ay ve her halükarda 6 ay sürede dava açılarak Sulh Hukuk Mahkemesinden iptali istenebilmektedir. Bu anlamda seçim sürecinde hukuki süreç düzgün işletilmemesi halinde tüm kat malikleri açısından zararlar meydana gelebilmektedir. Bu nedenlerle hukuki süreçlere dikkat edilerek, gerekirse bir uzmana danışarak hareket edilmesi faydalı olacaktır.
Apartman/Site Yöneticisi Nasıl Seçilir? Seçilemezse Ne Olur?