Kat Mülkiyeti Hukukunda Ortak Alanlardaki Arıza ve Zararlardan Sorumluluk

Kat mülkiyeti hukuku, çok katlı binaların oluşması ile ortaya çıkan kat maliklerinin sorumluluklarını, yönetimi gibi konulara değinen, güncel olarak pek çok sorunla karşılaşılan bir hukuk dalıdır. En çok karşılaşılan konulardan biri de kat mülkiyeti hukukunda ortak alanlardaki arıza ve zararlardan sorumluluk konusudur. Kat mülkiyeti hukuku avukatı olarak Ankara'da bu konu ile ilgili davalarda karşılaşılan sorunlara kısaca değineceğiz.

Kat mülkiyeti hukukunda ortak alan kavramının ne olduğu, neleri kapsadığı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda 4. maddede yer almıştır. Buna göre :

"Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Görüldüğü üzere ortak yerler kanunda ayrıntılı olarak sayılmasının yanında, ortaklaşa kullanılan yerlerin de ortak yer olduğunu genel kapsamıyla ifade edilmiştir. Bu ortak alanların korunması, onarımı ve tüm giderleri de kat maliklerinin arsa payı oranında sorumluluğundadır. Aidatını ödemeyen kat malikleri hakkında Kanun uyarınca icra takibi yapma ve gecikme zammı alınması imkanı vardır. (Bknz. Aidat Borçlarının İcra Takibi ve Uygulanacak Gecikme Zammı)

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Kanunda sayılan ve sayılmayan ortak yerlerden bir kısmında arızalar oluşabilir ve bu arızlar, bazı kat maliklerinin bağımsız bölümlerine zarar verebilirken diğerlerine vermeyebilir veya bazı kat malikleri bir kısım ortak yerlerden faydalanmazken bir kısmı faydalanabilir. Örneği çatı akması, bodrumu su basması, asansör kullanımı gibi. Bu durumlarda ise kat maliklerinden bazıları örneğin çatı onarımını yaptırmak istemediği gibi, asansör kullanmadığı için de aidat ödemek istemeyebilmektedir.

Öncelikle ortak alanları kullansın ya da kullanmasın tüm kat malikleri bu giderlere ve zararlara aralarında farklı bir anlaşma olmadıkça arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler.

Ortak yer ve tesislerdeki bozuklukların ise kat malikleri kurulunda yapılacak toplantı ile kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rıza ve onayıyla yapılması mümkündür. Ancak bahsi geçen bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmayacaktır. Bu durumda mahkemeden durumun tespiti talep edilerek, arızanın hemen giderilmesi sağlanabilir ve bu uğurda yapılan giderler de tüm kat maliklerinden tahsil edilir. Bu onarımı yönetici yapabileceği gibi acil hallerde kat maliki de yapabilecektir. Ancak tereddüt veya avans toplanmasının gerekliliği halinde Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılarak bu konuda yönetici veya kat malikine yetki ve süre verilmesi de talep edilebilir.

Nitekim konuya ilişkin olarak Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin pek çok kararında olduğu gibi E. 2013/3177 K. 2013/4902 sayılı kararında da bahsi geçen konu geçmiştir :

"Davacı 1471 ada 3 parsel nolu taşınmazda 9 nolu bağımsız bölüm maliki olduğunu, apartmanın pis su ve kanalizasyon borularının yetersiz olması nedeniyle tıkanması sonucu üst katların pis sularının zeminde bulunan iş yerine dolduğunu, yönetimin sorunu çözmediğini belirterek; pis su borusunun ayrı bir kanalla ASKİ ana rögarına bağlanması gerektiğinin tespitine ve bu sorunun apartmanın ortak sorunu olduğunun tespitine, şimdiye kadar yaptığı kanal temizleme, pis su tahliye harcamaları nedeniyle fazlaya dair hakları saklı kalarak 1000 TL nin tahsiline, apartman projesine göre altı adet otopark yerinin maliki bulunduğu 9 nolu bağımsız bölüme ait olduğunun tespitine karar verilmesini istemiş, mahkemece dava reddedilmiştir.

1-Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, davacının bağımsız bölümünde pis su tesisatından zarar oluştuğu anlaşılmakta ise de bu zararın sebebi ve ne şekilde giderileceği hususu kesin olarak belirlenmemiştir. Buna göre bilirkişi kurulundan zararın nedenini kesin olarak belirleyen ek rapor alınması ya dayeniden bilirkişi incelemesi yapılması ve zarar ortak yerlerden kaynaklanıyor ise bunun giderilmesi için gerekli önlemlerin ve masrafların nelerden ibaret olduğu kesin olarak belirlendikten sonra, öncelikle yöneticiye masrafların davacı da dahil tüm kat maliklerinden arsa payları oranında alınarak yapılmak üzere yetki ve süre verilmesi, yönetici tarafından yapılmaması halinde davacıya yetki verilmesi gerekirken yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile bu yöndeki istemin ve ayrıca bu nedenle uğranılan zararın tazmini isteminin reddine karar verilmiş olması,

2-Dava konusu binanın mimari projesinde otopark hesabı yapılırken 9 nolu bağımsız bölümün kebap salonu olduğu düşüncesi ile gelebilecek müşterilerin ihtiyacı için altı adet, diğer bağımsız bölümlere ise dört adet araç için otopark alanı bırakılmıştır. Dosyadaki onaylı mimari proje üzerindeki otopark tespitine ilişkin bu düzenleme tüm kat maliklerini bağlar nitelikte olduğundan bu yöndeki istemin reddedilmesi,Doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.03.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi."

Bunun yanında kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik de yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Ayrıca her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Görüldüğü üzere ortak yaşamın sorunlarından olan Kat Mülkiyeti Hukukunda Ortak Alanlardaki Arıza ve Zararlardan Sorumluluk konusu genel hatlarıyla bu şekilde olup, özellikle Ankara gibi büyükşehirlerde uygulama sorunları ve etkin çözüm elde etmek için bir kat mülkiyeti hukuku avukatına danışılması ve gerekli hallerde icra/dava yollarına başvurulması faydalı olacaktır.