Kira uyuşmazlıklarında kiracının kira bedellerini ödememesi veya eksik ödemesi halinde başvurulan yollardan biri de tahliye talepli icra takibi ile akabinde açılan tahliye davasıdır. Kamuoyunda genellikle kiracının kira ödememesi halinde -sadece- iki haklı ihtar ile tahliye edilebildiği şeklinde bir kanı olsa da, çok bilinmeyen ama uygulanması diğer yollardan daha kısa olan tahliye talepli icra takibi ile akabinde açılan tahliye davaları kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda önem arz etmektedir.
Kiracı, kirasını hiç ödemiyor veya kira bedelini bazı aylar tam bazı aylar eksik veya sürekli olarak eksik olarak ödüyorsa, kiraya verenin yapabileceği ilk ve en önemli yol icra takibidir. Uygulamada kiraya verenler bu tür durumlarda noterden ihtarname göndermeyi tercih etse de; noterden gönderilen ihtarnamelerin bu konuda doğrudan bir yaptırımı yoktur.
Yazımızda bahsettiğimiz icra takibi yolu ise özel uzmanlık gerektiren bir konudur. Zira, takip talebinde bulunması gereken zorunlu açıklamalar mevcuttur. Bu açıklama ve talepler icra takip talebinde bulunmaması halinde mahkemeler tahliye kararı vermemektedir. Bu nedenle icra takibinin dikkatli hazırlanması gerekir.
Kiracı, kendisine gelen icra ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz edebilir veya etmeyebilir. İtiraz olsa da olmasa da tahliye talepli dava açılabilmesi için 30 günlük ödeme süresinin dolması gerekmektedir.
1. Kiracı ödeme emrine kira ilişkisi kabul edilerek borcun bulunmadığından itiraz etmişse: Bu durumda açılacak davada kiracı tarafından istenen kira tutarlarının eksiksiz ve tam olarak ödenmesinin ispat edilmesi gereklidir.
2. Kiracı ödeme emrine kira ilişkisinin bulunmadığından itiraz etmişse: Bu durumda ise kira ilişkisinin kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak davada ispat edilmesi gerekir.
3. Kiracı itiraz etmeyip ödeme de yapmamışsa: Bu durumda İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak davada kiralar eksik ödenmişse tahliye kararı verilecektir.
4. Kiracı itiraz etmeyip icra borcunu tamamen ödemişse: Bu durumda açılan icra takibi iki haklı ihtarla tahliye davası için bir ihtar yerine geçmiş olur.
İcra Hukuk Mahkemesinde açılan tahliye talepli davalarda mahkeme yalnızca kiraların düzenli ve eksiksiz ödenip ödenmediğini inceler. Bunun dışındaki hususlar inceleme konusu olmamaktadır. Bu nedenle bu şekilde açılan davalar 3-4 ay gibi bir sürede neticelenebilmektedir.
Bunun yanında, icra takibine haksız olarak itiraz edilmesi halinde alacağın %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına da hükmedilebilmektedir. Bu nedenle, kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda hem kiracı hem kiraya verenlerin bu konuda uzman kişilerle hareket etmesinde fayda olacaktır.
Kira Borcunun Ödenmemesi/Eksik Ödenmesi Halinde Tahliye