Günümüz koşullarında şehirleşmenin getirdiği toplu yaşam alanları kapsamında apartman veya sitede oturmalar artmış; bu şekilde de ortak alanlar ve ortak giderler kapsamında apartman/site yönetimleri oluşturulmuş ve bu yönetimlerle kat malikleri arasında da hukuki sorunlar meydana gelmekte olduğu görülmüştür. Bu nedenle de Kat Mülkiyeti Kanunu önem kazanmış ve Kat Mülkiyeti Hukuku avukatlarına bu konularda danışma ve dava taleplerinin arttığı gözlemlenmiştir. Kat Mülkiyeti Avukatı olarak Ankara'da ve diğer şehirlerde gördüğümüz apartman ve site yönetiminin hukuki sorunlarının çözümlerine ilişkin genel bir yazı paylaşma ihtiyacı doğmuştur.
Öncelikle apartman veya site yönetimleri, kat mülkiyetine tabi olarak yapılanmış olması halinde Kat Mülkiye Kanununa tabi olarak yönetilmektedir. Kat malikleri de bu Kanuna göre oluşmuş yönetimler çerçevesinde belirlenen kararlara uymak durumunda kalmaktadır.
Bununla birlikte Kat Mülkiyeti Hukuku çerçevesinde yönetilmeyen bir kısım toplu yapılar olması da mümkün olup, bu yapılarda genel hükümler çerçevesinde yönetim gerçekleşmektedir.
Bu yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi yapılarda en çok karşılaşılan hususlar başlıklar altında belirtilerek; çözümlerine yönelik hususlarda kat malikleri ve yönetimler açısından neler yapılması gerektiğine değineceğiz.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan başlıca sorunlar:
- Aidat borcu ve ödenmemesi
- Zorunlu giderlerin belirlenmesi
- Yöneticinin seçilmesi
- Yöneticinin görevini iyi yapmaması
- Aidat miktarının belirlenmesi
- Aidat borçlarında uygulanacak faiz/gecikme zammı
- Toplantının yapılamaması
- Toplantıda alınan kararların hukukiliği
- Toplantıya katılım ve oy hakları
- Ortak alanlara verilen zararlar
- Ortak alanlara yapılacak yenilikler
- Yapım işlerinde belirli kişilere verilmesi, usulsüzlük
- Gelir ve giderlerin açık gösterilmemesi
- Usulüne uygun karar defteri tutulmaması
- Denetim sorunları
Yukarıda görüldüğü üzere, toplu yaşam alanları bunlar ve bunlar gibi sayılamayan pek çok konuda hukuki uyuşmazlıklar çıkabilmektedir. Bahse konu sorunların her biri ayrı ayrı hukuki alanlara da girebilmekle birlikte birkaç örnekle hem kat maliki hem de yönetim açısından ne gibi hataların yapılabileceği ve bu hatalar karşısında ne ile karşılaşılabileceğine yer verelim:
1- Kat Malikinin Aidat Borcunun Ödenmemesi ve İcra Takibine Maruz Kalması
Kat malikleri tarafından yapılan en büyük hatalardan biri, yönetimin ödenmeyen aidatlar için uyarı yapmaksızın icra takibine girişmesidir. Ancak mevzuatımızda icra takibi yapılması öncesinde borçlunun uyarılması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Bir diğer anlatımla aidat borcunu kat malikinin kendi takip etmesi gereklidir. Aksi takdirde icra takibine maruz kalınmakla birlikte sorumlu olunan borca bir de icra masrafları eklenebilmektedir. Ayrıca, mevzuat gereği aidat borçlarına aylık %5 gecikme zammı uygulama imkanı da mevcuttur. Kat maliklerinin yönetici veya yönetim ile ilgili diğer sorunları da aidat borcunu değiştirmemekte olup, bu konudaki itirazlarında farklı hukuki yollara başvurması gerekmektedir. Bununla birlikte ödenen aidatlara yönelik takibe maruz kalınması halinde icra takibine 7 günlük itiraz süresi mevcut olmakla bu sürenin kaçırılmaması gereklidir.
2- Apartman/Site Yönetiminin Toplantı Usulü
Kat maliklerinin yanında, yönetimin de bir dava ile karşı karşıya kalmaması için Kanuna uygun şekilde hareket etmesi şarttır. Aksi takdirde açılacak davalarda yüklenen masraflar bir anlamda tüm kat maliklerine yansımakla birlikte açık ihmal halinde de yönetici sorumlu tutulabilmektedir. Bu kapsamda Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Burada belirtilen şekilde uygulanmayan toplantılarda dava açılması halinde toplantının iptaline karar verilmesi ihtimali mevcuttur. Bu nedenle toplantıların usulü uygun şekilde yapılması zaruridir.
Genel Değerlendirme
Yukarıda yer verilen örneklerde görüleceği üzere hem kat malikleri hem de yönetimler açısından sürekli bir hukuki işleyiş mevcut olup, her iki taraf yönünden de yaşanan hukuki sorunlarda kat mülkiyeti avukatına danışılmasında fayda olacaktır. Bunun yanında apartman/site yönetimlerinin borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı icra takibi yapılması, itiraz halinde dava açılması, toplantılara karşı açılan davaların takip edilmesi gibi pek çok farklı nedenle sürekli olarak hukuki konularla muhatap olması nedeniyle sürekli bir avukatının olmasının faydalı olacağı kanaatindeyiz. Bu şekilde hem yapılan işlemlerde danışmanlık alınması, hem de alacakların takibinde bir devamlılık sağlanması mümkün olacaktır. Mevcut düzenlemelerde örneğin asansör bakımı için periyodik kontroller yapılmakta iken, benzer şekilde sorunlar yaratabilen hukuki sorunlar için de çözümün baştan alınması ihtilafları en aza indirgeyecektir.
Apartman/Site Yönetiminin Hukuki Sorunlarının Çözümü